Jahrelanger Rechtsstreit um Haus: Richterin rät zu konstruktiven Gesprächen

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Um diesen modernen Bau geht es im Verfahren zwischen der Bauherrin, der Gemeinde Ruhpolding und inzwischen auch dem Freistaat Bayern. Auch, wenn man das aus der Foto-Perspektive nicht sieht, das Dach ist ein Satteldach. Allerdings hat es keine Dachüberstände, wie es die Gemeinde immer wieder forderte. (Foto: Hohler)

Ruhpolding – Zwei Dinge stellte Vorsitzende Richterin Gertraud Beck am Ende der gut zweistündigen Verhandlung des ersten Senats des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs klar: Eine Baugenehmigung werde es nach den neuesten Regelungen für den umstrittenen Bau am Zellerberg nicht geben; aber auch keine Rückbauanordnung, füge das Haus sich doch nach Paragraf 34 Baugesetzbuch durchaus in die Umgebung ein.


Vielmehr riet die Juristin beiden Seiten – in diesem Fall, auch wenn letztlich der Freistaat Bayern der Beklagte war, der Gemeinde Ruhpolding und der Klägerin selbst – zu konstruktiven Gesprächen, um eine für alle Seiten »gesichtswahrende« Lösung zu finden.

Bewusst anders gebaut oder eben nicht?

Schon seit Jahren streiten sich die Beteiligten darum, ob die Bauherrin, studierte Architektin und einst in leitender Funktion am Landratsamt Traunstein tätig, ihr Haus bewusst entgegen örtlicher Bauvorschriften anders gebaut hat oder eben nicht.

Zum einen, so stellte sich im Rahmen der Verhandlung heraus, habe es zum Zeitpunkt des Baus 2012 keinen gültigen Bebauungsplan gegeben – der damals noch gültige Bebauungsplan von 1974, an dem sich die Bauherrin orientierte, wurde 2016 vom Verwaltungsgericht für unwirksam erachtet, nicht zuletzt, weil er an mehreren Stellen nicht mehr den gebauten Tatsachen entsprach.

Nach dem Hausbau 2012 und 2018 geänderte Ortsgestaltungssatzungen, die im Nachhinein den so nicht gebauten Dachüberstand erzwingen sollten, seien rechtlich nicht wirksam gewesen, hieß es. Die neueste Ortsgestaltungssatzung ist erst seit 22. Juni diesen Jahres gültig. Ende Juli stellte die Klägerin erneut einen Tekturantrag, um den nicht gebauten Dachüberstand doch noch genehmigt zu bekommen.

Als sie die Pläne einreichte, habe sie noch keine Detailplanung und auch keine Statik für das Haus gehabt, erklärte dazu die Bauherrin im Gespräch mit dem Traunsteiner Tagblatt. Nach etlichen Diskussionen mit der Gemeinde habe sie den Bau schließlich mit Änderungen genehmigt bekommen.

Das Haus sollte ein Niedrigenergiehaus werden – ein kompakter Baukörper. So habe sich im Zuge des Bauens herausgestellt, dass man aus statischen Gründen wegen der Stützweite eine andere Dachkonstruktion als die übliche mit Pfetten und Sparren brauchen würde, ein sogenanntes Flächentragwerk.

Den von der Gemeinde in der damaligen Ortsgestaltungssatzung als Soll-Vorschrift gewünschten Dachüberstand habe man aus statischen Gründen nicht bauen können, so die Bauherrin weiter. Das Dach bestehe aus einer Fläche, die als Ganzes auf die Unterkonstruktion aufgelegt wurde. »Möglich gewesen wären höchstens Attrappen von außen.« So reichte sie einen Tekturantrag ein und begann in der Annahme, dass dieser so genehmigungsfähig sei, zu bauen.

Ihr Anwalt Sebastian Vorwalter verwies auf die Tatsache, dass seine Mandantin bereits vor Erlass der letzten Endes erst Ende Juni diesen Jahres gültig gewordenen Ortsgestaltungssatzung einen Bauantrag eingereicht habe. Somit habe das Haus seiner Meinung nach Bestandsschutz.

Der Anwalt der Gemeinde, Leopold M. Thum, verneinte dagegen den Bestandsschutz, nicht zuletzt wegen der massiven Vorbildwirkung. Die Klägerin habe nie ein Vertrauen entwickeln dürfen, die Tektur doch noch genehmigt zu bekommen.

Dachüberstand in allen Satzungen gefordert

»In allen Ortsgestaltungssatzungen seit 2012 war immer das Ziel eines Satteldachs mit Dachüberstand festgeschrieben«, so Thum. Das sah auch die Vorsitzende Richterin so: Die Klägerin durfte nicht darauf vertrauen, dass die von ihr gewünschten Gestaltungselemente genehmigungsfähig seien, da die Gemeinde zum Beispiel den Dachüberstand auch zuvor schon immer in den jeweiligen Ortsgestaltungssatzungen festgeschrieben hatte – auch wenn diese letztlich aus anderen Gründen unwirksam waren. Darauf antwortete Vorwalter: der Dachüberstand sei in der Satzung von 2012 noch eine Soll-Vorschrift gewesen und »nicht in Stein gemeißelt«. Zudem sei die Tektur bereits fünf Jahre lang genehmigungsfähig gewesen.

»Wie geht es jetzt weiter?« fragte Beck schließlich. Der Senat werde derzeit nicht entscheiden, weil man nun ins schriftliche Verfahren gehe. Das Gericht würde auf die Ablehnung des Landratsamts Traunstein warten, denn so, wie er jetzt gestellt sei, sei der Tekturantrag nicht genehmigungsfähig. »Kann sie es genehmigt bekommen? Wohl nicht. Hat das Haus Bestandsschutz? Wohl ja«, so Beck. Würde man sich jetzt nicht einigen, wäre ein weiterer, jahrelanger Rechtsstreit die Folge.

»Ich persönlich bin sehr traurig, dass es wieder nicht nach einer Einigung aussieht«, sagte dazu die Klägerin selbst. Sie habe nach den ablehnenden Bescheiden der Vergangenheit mit einem Statiker nach Lösungsmöglichkeiten gesucht, die der Gemeinde entgegenkamen. Aber all das sei vom letzten Gemeinderat einfach vom Tisch gewischt worden. Beharre die Gemeinde auf dem Dachüberstand – »dann müsste das gesamte Gebäude abgerissen werden«.

Bürgermeister Justus Pfeifer bekräftigte die Signalwirkung des Falls, wenn auch nicht rechtlich, so doch auf alle Fälle gesellschaftlich. Auch Anwalt Thum sagte, er werde sich nicht über den Gemeinderatsbeschluss hinwegsetzen.

Oberlandesanwalt Dr. Andrej Martic, der das Landratsamt vertrat, fragte Bürgermeister Pfeifer direkt, ob denn eine Duldung möglich wäre. Aus einer solchen könnte auch kein anderer Bauherr einen Bezugsfall konstruieren.

»Ich weiß nicht, was die anderen dazu sagen«

Pfeifer sagte zu, das Ganze im Gemeinderat zu besprechen. Die Situation sei heute eine andere als zu Zeiten seines Vorgängers. »Ich persönlich könnte es mir sogar vorstellen, aber ich weiß nicht, was die anderen Gemeinderäte dazu sagen. Denen geht es zum Teil auch ums Prinzip. Das Ganze ist hoch emotional.« Vorwalter appellierte an Pfeifer, dem Gemeinderat klarzumachen, was rechtlich überhaupt möglich sei und was nicht.

Schließlich fasste die Vorsitzende Richterin zusammen, der nachträglich gestellte Abweichungsantrag der Klägerin sei nach der neuesten, nun gültigen Ortsgestaltungssatzung nicht genehmigungsfähig.

Wohl aber sei das Bauvorhaben bis zu deren Erlass nach Paragraf 34 Baugesetzbuch genehmigungsfähig gewesen, so dass es wohl auch nicht beseitigt werden müsste. »Der Senat schlägt vor, sich zu verständigen«, so die Vorsitzende Richterin abschließend.

coho

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