Bereits mit Ablauf des 30. Septembers sind die Wohnungen an die GmbH übergegangen. Bis zum 31. Dezember hat sie das neue Eigentum dann aber noch gemeinsam mit der Stadt verwaltet. Josef Scharnagl sagt im Interview mit dem Traunsteiner Tagblatt, dass die Wohnungen »insgesamt in einem guten Zustand« seien. Die GmbH werde »vor allem in Brandschutzmaßnahmen investieren«. In diesem Jahr werde sie, so Scharnagl, »keine aktiven Mieterhöhungen bei bestehenden Wohnungsmietverträgen vornehmen«.
Welche Wohnungen – wie viele und wo – hat denn die Wohnungsbaugesellschaft von der Stadt bekommen?
Wir haben knapp 300 Wohnungen, die über das Stadtgebiet verteilt sind, erhalten, ein großer Teil befindet sich im Bereich der Au rund um den Karl-Theodor-Platz.
In welchem Zustand sind die Wohnungen?
Die Häuser wurden laufend gepflegt und sind insgesamt in einem guten Zustand. Wir haben trotzdem einige bauliche Themen, die wir jetzt angehen müssen. Neben einigen Brandschutzmaßnahmen werden wir vor allem in energetische Maßnahmen investieren.
Was schätzen Sie: Wie hoch ist denn der Wert der Immobilien, die die Wohnungsbaugesellschaft von der Stadt bekommen hat?
Der Wert ist im unteren zweistelligen Millionenbereich anzusiedeln.
Welche Gegenleistung erwartet die Stadt?
Unsere Aufgabe besteht in der sicheren, ökologischen, nachhaltigen und sozial verantwortbaren Wohnraumversorgung von breiten Schichten der Traunsteiner Bevölkerung zu gesamtwirtschaftlich vertretbaren Bedingungen.
Die Gegenleistung besteht kurzum darin, die Bewirtschaftung des Bestandes zu übernehmen und vor allem neuen Wohnraum zu schaffen. Wir stehen dabei zwar nicht unter einem großen Profitdruck, dafür ist es umso wichtiger, dass unsere Aktivitäten wirtschaftlich sinnvoll und nachhaltig sind, damit die Stadt und damit auch die Bürgerinnen und Bürger langfristig von einem wertstabilen Tochterunternehmen profitieren.
Ist das neue Eigentum eine Freude oder eine Last?
Einen so vielfältigen Bestand zu bewirtschaften, ist für ein junges Team wie uns eine enorm große Aufgabe. Aber wir haben es geschafft, ein schlagkräftiges Team aufzubauen, und sind der Aufgabe gewachsen, vor allem da wir die Übergangsphase gemeinsam mit der Stadtverwaltung sehr gut genutzt haben, um uns einzuarbeiten. Unsere größte Freude dabei ist, dass wir weiterhin auf die Erfahrung von Hausmeister Michael Grill zählen können, der den teils historischen Wohnungsbestand seit Jahrzehnten bewirtschaftet und die Liegenschaften wie seine Westentasche kennt.
Wie hoch ist denn die Miete in den städtischen Wohnungen?
Die Miete liegt im Durchschnitt bei 5,98 Euro Netto-Kaltmiete pro Quadratmeter. Damit liegen wir deutlich unter der Vergleichsmiete im Stadtgebiet und deutlich unter dem Durchschnitt der Mitglieder des Verbands der Wohnungswirtschaft in Bayern.
Ein Auftrag, den Sie aus dem Rathaus erhalten haben, lautet, die Wohnungen »bezahlbar zu halten«. Wie wollen Sie dieses Ziel erreichen?
Wichtig ist hier zu wissen, dass neben der Netto-Kaltmiete auch die Betriebskosten betrachtet werden müssen. Nur auf die Netto-Kaltmiete zu schauen, wäre schlichtweg zu wenig.
Dadurch, dass unsere Gebäude sehr alt sind, haben sie Defizite im energetischen Bereich. Hier werden wir mit einigen Maßnahmen in 2023 daran arbeiten, die Gebäude energetisch zu optimieren – für uns ist das ein nachhaltiger Beitrag zur Bezahlbarkeit.
Im Neubau werden wir einen Teil unserer Wohnungen nach den Grundsätzen der einkommensorientierten Förderung bauen und vergeben. Durch die Zuschüsse der Bezirksregierung zum Bau können wir die Kosten etwas senken. Und durch die Zuschüsse zu den Mieten wird unseren Mieterinnen und Mietern geholfen, bezahlbaren Wohnraum auch im Neubau zu bekommen. Wir werden im Neubau allerdings für jede Preisklasse etwas anbieten, da der Bedarf in der Stadt so vielschichtig ist wie die Menschen, die hier wohnen.
Gibt's in den nächsten Jahren Mieterhöhungen?
Wir haben gemeinsam mit unserem Aufsichtsratsvorsitzenden, Herrn Dr. Christian Hümmer, und unserem Aufsichtsratsgremium beschlossen, dass wir in 2023 keine aktiven Mieterhöhungen bei bestehenden Wohnungsmietverträgen vornehmen werden. Und das ist bei der aktuellen Inflation ein wirklich großes Zugeständnis
Jede Menge Wohnungen nennt die GmbH nun ihr Eigen. Wollen Sie den Bestand in den nächsten Jahren verändern und Wohnungen ver- beziehungsweise ankaufen?
Unsere Ziele für den Bestandsaufbau sind klar: 80 bis 85 neue Einheiten in den nächsten fünf Jahren, das sind mehr als 25 Prozent Zuwachs. Damit wir diese Ziele in Zeiten von hohen Zinsen, Grundstücks- und Baupreisen auch erreichen können, müssen wir klug wirtschaften. Wir sind dazu auf der Suche nach Grundstücken im Stadtgebiet, auf denen wir das realisieren können. Ideal wäre für uns eine innerstädtische Lage, gerne mit Altbestand, wir trauen uns auch an schwierige Objekte.
Lassen Sie uns in die Zukunft blicken: Wie viele Wohnungen wird die GmbH in zehn Jahren besitzen, wie hoch wird die Miete sein?
Bis 2032 fließt noch viel Wasser die Traun hinunter, daher kann diese Aussage nur spekulativ sein. Aber wenn der Wohnraumbedarf weiterhin so hoch bleibt, werden wir bis 2032 über 200 neue Wohnungen brauchen.
In den letzten zehn Jahren ist die Durchschnittsmiete nach Angabe des Verbands der Wohnungswirtschaft in Bayern um etwa 25 Prozent angestiegen.
Ob dieser Trend sich bei der aktuell zweistelligen Inflationsrate in Bayern weiterhin so verhält, werden wir sehen.
Gernot Pültz
